オフィス移転の内見・下見で確認すべきチェックポイント

企業がオフィス移転を進める際、さまざまな物件を移転先候補として比較・検討する必要があります。

オフィスビルにはひとつとして同じものはなく、広さ、設備、アクセス、価格など多くの条件を並べてみることで、自社に最適な物件を選定していきます。そして具体的に決定する前には、実際に移転先候補の物件を訪れてみて、内見・下見をして最終決定されるはずです。

では、この内見・下見をする際、移転担当者はどのような観点で物件を確認すれば良いのでしょうか？オフィス移転を多数プロデュースする株式会社ゼロインが、オフィス移転ご担当者様が確認すべきチェックポイントをまとめたのでご紹介します。

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オフィス移転で移転先物件を探すにあたり、実際に候補物件を訪問して確認することを「内見（ないけん）」といいます。不動産仲介会社から得られた物件資料の写真や文面情報だけでは知ることのできない、周辺環境や建物の雰囲気を含んだ物件の詳細情報を把握できる重要な機会です。

非公開／超人気物件で申込書の提出が一分一秒を争うなど特別な場合を除き、候補物件の内見を行うことで実際に自分の目で確認してから移転先を決定することが重要です。

オフィス物件の内見・下見では、一般的な賃貸住宅の内見と異なり、引き渡し前（前テナントが入居中あるいは工事中など）の物件を見に行く機会が多々あります。空室のものばかりではないため、各所（管理会社／テナント／ビルオーナー）に許可を取ったうえでのスケジュール調整が必要です。連絡をする場合、管理会社／オーナー会社は一般的な不動産業と同じく水曜日を休業に設定している会社も多いため余裕をもってスケジュール調整をしましょう。

次項からは、実際に内見・下見を行う際に確認すべきチェックポイントを解説します。

貸室面積／専有面積等その物件の広さが物件資料に記載されないことはまずありません。しかし記載されている「㎡数」が必ずしも実際に使用可能な面積を記載しているわけではありません。

「グロス面積（水まわりや共用部を含む面積）」か「ネット面積（実際に使用可能な面積）」の違いや、物件情報に記載されていない機器設備／構造物による空間の圧迫、面積算出方法の違いなど、さまざまな理由から実際に内見・下見を行わなければ本当の広さがわからない物件も数多くあります。

小規模ビルになるほど、全体に占める「使用できない面積」の割合が大きくなる傾向があるため注意が必要です。

フロア内の天井高は、広さの印象に大きく影響します。天井高は物件資料に記載されていないことが多く、書いてある場合でも梁下高さやOA床分を含むかは統一されていないので、実寸および視覚的な印象が大きく異なってきます。

当然、物件資料の写真は広く見えるように撮影しているので参考程度と考え、実際に見て印象を確認しましょう。

たとえば小規模ビルや築年数の古いビルの場合、2300mm～2450mmあたりの天井高をよく目にします。仮にCH2300mm（CH：シーリングハイ）の記載があるビルで、この2300mmにOA床上げ分50mmが含まれず、梁が200mm出ている場合、梁下は2050mmとかなり圧迫感のあるフロアになります。

天井高が低いと容積が減ってしまうので、労働安全衛生法に定められた必要気積をクリアできず使用可能な従業員数に制限が出る可能性もあります。

内見・下見の際は、広さの印象を確認すると同時に、ぜひ実寸を計測してみましょう。

窓面の広さ・大きさは、天井高と同様に空間の印象に大きく影響します。ビルが隣接していると、採光が遮られて暗い印象になる場合や、お互いのフロア内の様子が丸見えになる恐れがあるので注意が必要です。ブラインドの有無にも注目です。

換気に注目が集まる昨今では、開閉できる窓があるかも重要なポイントになります。

多くのオフィスビルでは、各階ごとに分電盤が設置され、階ごとに使用可能な電気容量が決まっています。この電気容量を増やすためにはビル全体の電気設備に係る工事が必要となり、高コストかつさまざまな制限が発生します。

自社ではどの程度の電気容量が必要なのか、内見・下見の段階であらかじめ電気容量を算出しておき、移転後に予期せぬリスクを生まないよう備えましょう。

オフィスビルの空調設備には、さまざまな種類があります。ビルによっては、空調機本体ないし吹き出し口の数が限られているケースがあります。会議室や社長室といった個室を設けるには各部屋で空調が効くような設計が必要ですが、空調機の増移設は高コストとなるケースがあります。

住宅とは異なり簡単にルームエアコンが増設できないビルもあります。内見・下見の際には、どのようなタイプが何台設置されているか、確認しましょう。

ビルの規模やオーナーの意向によっては、スプリンクラーが設置されているビルがあります。スプリンクラーが設置されているビルに会議室や社長室のような個室を設ける際には、散水障害が発生しないようにスプリンクラーの増移設が必要ですが、非常に高額な可能性があります。

内見・下見の際には、スプリンクラーの有無を確認し、設置されている場合には早めに設計会社および工事会社に相談しましょう。

お手洗いの個室数は物件資料に記載されない、または判別しにくいケースが多く、欠かさずにチェックしたいポイントです。物件資料に図面が記載されている場合でも、直近のリニューアル等で現状と異なるケースもあります。

トイレ問題は従業員の満足度を大きく低下させる恐れもあります。人数や男女比率によっては、改装や別の物件を検討した方が良いでしょう。

エレベーターの台数、スピード、待ち時間は実際に行ってみないとわかりません。また時間帯や曜日によって混雑具合は大きく変わります。エレベーターが1台しかない、ほかの入居テナント様の出入りが多い、スピードが遅い、などでエレベーターの待ち時間が長くなると、従業員のストレスは大きくなります。

通勤時間帯の混雑状況やほかの入居テナント様の利用状況を確認するようにしましょう。

オフィスビルの場合、ビル入居者向けの共用施設として会議室や喫煙スペースが設置されているビルもあります。コストをかけて自社内に造作せずとも、ビルの付帯設備を積極的に活用することで効率的なオフィス活用につなげられます。

ビル内にどのようなテナントが入居しているかは、一階の案内板で確認しましょう。写真を撮っておくことで、後から見直すことができます。競合他社やお客様・関係会社様など、頻繁に顔を合わせることで事業に差し支えが出るようなテナントが入居している場合は避けるようにしましょう。

近年は空きテナントを利用した、貸し会議室が運営されているケースもあります。利用都度の料金は発生しますが、活用を前提に会議室面積を削減したオフィス設計をすることで、賃借面積・固定費用の削減につなげる選択肢もあります。

物件資料に記載されている最寄り駅や徒歩時間は、地図の最短ルートないし直線距離で算出されているため、交差点・信号の有無や坂道などの影響で、実際の時間と異なるケースが散見されます。内見・下見をする際には、必ず最寄り駅から実際に歩いてみるようにしましょう。

周辺環境も快適なオフィス生活には重要な要素であり、内見・下見時または契約までの検討期間で確認しましょう。コンビニや飲食店の豊富さ、緑のある公園などが充実していると従業員の満足度につながります。

近年は地図アプリで周辺の様子を確認することもできます。しかし騒音や臭い、周辺の雰囲気はやはり実際に行って感じてみなければわからないものです。

ビルエントランスの解放時間、入退室が可能な時間、清掃範囲・条件など、入居後にオフィスを健全に運用するために必要な情報は、物件資料にはあまり記載されません。内見・下見時に、ビル担当者への確認を忘れないようにしましょう。

24時間稼働や土日のオフィス利用など、すでに絶対に欠かすことのできない要件が定まっている場合には、不動産仲介会社に物件資料を要望する段階でスクリーニングを依頼しましょう。

オフィス移転は確認・検討事項が多いため、なかなか条件を決めきれずに必要以上の労力が発生しがちです。

ゼロインは総務の総合サポート企業です。オフィス移転に際しては、提携する複数の不動産仲介会社からのオフィス物件情報取得、オフィス物件候補の内見同行、オフィスの広さや活用方法の具体的な検討に必要なテストフィット図面の作成、現在のオフィス費用と移転費用を比較したコストシミュレーションなど、オフィス移転の検討段階における悩みを無料でサポートしています。

また、オフィス移転の物件が決定した後の、移転に伴って発生する総務業務のアウトソーシングにも対応しています。オフィス移転では社内外の多くのステークホルダーに対して、さまざまな対応業務が発生します。通常の総務業務にくわえてオフィス移転業務が発生するため、移転プロジェクトに必要な半年から1年程度は総務に大きな負荷がかかります。こうした業務対応は、既存の総務体制のままでの対応は難しく、多くの企業が残業・土日出社での対応に苦慮しています。

オフィス移転の物件探しや、移転に伴う総務業務にお悩みの場合は、ゼロインにご相談ください。

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